导语：不可思议，这个小区取了一部电影的名字。那部电影的浪漫爱情戏很简单，这个小区的民间“宫斗”剧却很复杂…

庐山恋居民小区，位于湖南株洲市天元区庐山路69号（长江北路与庐山路交汇处），现属天元区嵩山街道办事处行政管辖、划归小湖塘社区。

庐山恋小区由株洲金山房地产公司开发建设，2007年开盘发售，2009年投入使用。当年的楼盘广告宣称：“由国际大师格里革领衔的加拿大PFS公司担纲设计的新庭院让株洲有了第一次国际感的诗境邂逅”。小区占地面积: 48776.3 m2，总建筑面积: 176000 m2，现有15栋居民住宅楼（层高15-16层），共计45个单元、约1130户、约3800个居民（商户另计）。其中绝大多数居民通过购买商品房而获得小区业主身份，亦有少量租房户居民。

在开发建设之前，庐山恋小区所在位置是一片乡村农田。随着城市建设的快速发展，现已成为天元区庐山路片区商业繁华地段的品牌小区之一。小区内部按照园林设计风格，植物成荫，步道纵横。小区四面临街为商业用房，建筑负一层为停车场。小区四周交通发达，商铺林立，机构众多，生活便利。

-庐山恋小区内部治理概览-

由于庐山恋小区的开发分为二期建设，因此在持续的房产销售过程中，小区的内部治理工作起步较晚。

根据业主委员会公众号的记录显示（2016年1月15日发布），“庐山恋小区第一届业委会（换届）选举工作”（既是“第一届”，又是“换届”，说明了某种复杂性）“在业主大会筹备组、嵩山街道办事处、小湖塘社区以及全体业主的努力工作及热心支持下”，产生了委员9名、候补委员2名。其中，业委会主任伍东君，常务副主任易铁明，副主任屈志勇，文秘兼出纳徐兵建，会计刘新华，委员：肖素平、李小红、朱卫萍、文仲芳，候补委员：彭钢、谭炜平。

2016年5月19日，业委会发布公告称，“为了使业委会的各项决策更具有代表性，让更多的热心公益事业的业主参与到小区管理中来，根据《株洲市物业管理条例》和《庐山恋小区业主代表大会议事规则》，现决定筹建小区业主代表大会。”

2016年6月15日，小区业委会再发公告称，“依据国家有关法律法规和《株洲市物业管理办法》，庐山恋小区业主委员会就物业服务企业选聘事宜以及选举业主代表召开临时业主大会，于2016年6月10日至2016年6月15日，业委会采用书面征集意见方式召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决。”

本次业主大会决议事项如下：

1、 同意授权业主委员会全权处理物业选聘招标工作并与物业服务企业签订、变更或终止物业管理合同。

2、 同意选举产生业主代表大会代表（附32名代表名单）。

然而，2016年8月22日业委会发布的公告，让人们十分意外：“业委会自成立以来经过全体委员的努力取得了一定的成绩，但随着时间的推移内部矛盾日益加剧，为使业委会工作能继续开展下去，2016年7月17日业委会以8票同意、2票否决、1票弃权的表决结果通过了改选业委会主任和副主任的提议。”

本次改选的结果是：徐兵建为主任，易铁明为常务副主任，李小红为副主任。同年9月11日，业委会召开“庐山恋全体业主代表大会”并发布大会决议：撤销伍东君、屈志勇二人的业主代表和业委会委员资格；增补候补委员彭钢、谭炜平二人为业委会委员。

由此可见，第一届业委会随着主任、副主任的被罢免，实现了一次非正常的“更新换代”。其主要原因是围绕物业服务企业的选聘问题，业委会内部的意见分歧太大，大到团队被彻底撕裂，并且为此发生了轰动一时的流血暴力事件。

早在2015年的夏天，部分业主为了小区居民“土地证维权”的事而走到一起，结成了最初的团队——他们后来就成了第一届业委会的核心成员。其中包括主任伍东君，常务副主任易铁明，副主任屈志勇。

业委会成立之后，面临的“头等大事”就是为小区选聘一家物业服务企业。在前期考察调研阶段，业委会内部矛盾已经十分明显：主任伍东君极力推举一家远在长沙宁乡的物业公司，而易铁明等人则是主张在株洲本地以招标方式选择一家。正是这一冲突，导致业委会的日常工作也受到干扰，最终造成团队内部彻底分裂，并且发生了流血暴力事件。

据当事人介绍，在株洲湘银物业公司成为第一顺序中标人后，主任伍东君拒绝召开业委会会议，拒不向全体业主公示招标结果。2016年7月17日，在大多数委员的支持下，在紧张气氛中业委会召开会议，确定向全体业主公示招标结果。伍东君当即恼羞成怒，现在仍保留的当时视频资料显示，伍东君指挥早就蹲守在业委会门外的3个社会闲杂人员，对常务副主任易铁明大打出手，导致易铁明头部受伤流血，当即被送医救治。“头破血流”事件发生后，区物业办、街道司法所、派出所、社区居委会等部门及时介入，一致决定将负有主要责任的伍东君、屈志勇“驱除”出业委会…

根据业委会所做的工作总结报告，在2017年，业委会收获最大的工作，一是帮助业主们“讨回了属于我们的不动产权证”。二是业委会与物业公司签订了“第一份物业服务合同”。2018年6月11日，业委会发布消息称，“庐山恋小区业委办公平台正式上线”，从此，业主们有了一个共同的“参政议政”的线上平台，业委会、物业公司、业主之间的沟通也更加方便快捷。

业委会于2018年2月28日公布2017年度财务收支情况，基本数据是：上期结余25244元，本期收入36870元，本期支出15972元，累计结余46142元。（其中收入和支出项目都有附注说明）。

业委会于2019年4月7日公布2018年度财务收支情况，基本数据是：上年结余46142元，本期收入116950元，本期支出50078元，累计结余113014元。

业委会于2020年4月11日公布2019年度财务收支情况，基本数据是：上年结余113014元，本期收入107887元，本期支出58918.39元，累计结余161982.61元。另，2019年发生其他应收款15600元，2019年度实际余额为146382.61元。

之后，业主委员会于2020年4月3日发布了上年度的工作总结，2021年4月9日发布了《庐山恋小区业主管理规约（草案）》和《庐山恋小区业主大会议事规则（草案）》，同时发布《庐山恋小区第二届业委会候选人征集报名（通知）》《庐山恋小区第二届业委会筹备组会议纪要（公示）》。

根据这份《会议纪要》，一致通过《庐山恋小区业主大会议事规则》，并开始征集小区第二届业委会候选人。

随后由小湖塘社区居委会和“庐山恋小区第二届业主委员会筹备组”联名发布《庐山恋小区第二届业委会第二次会议纪要（公示）》。2021年6月30日选举产生了庐山恋小区第二届业委会，其成员包括：周游（主任），吴建华（副主任），委员刘正伟、刘新华、李新成、宋湘俊、周建华、温先明、田永红，候补委员彭文强、彭正。

然而，新一届业委会工作刚启动不久就遇到了严重的内部意见分歧——主任和副主任之间的“高层斗争”再度重演。2022年3月9日业委会主任周游辞职不干，“拂袖而去”。业委会经过内部选举，由温先明继任业委会主任。

由于当时处在冠病疫情防控的特殊时期，业委会在这一时期的核心工作就是配合社区居委会对庐山恋小区的3000多居民组织落实核酸检测、楼栋隔离、生活供应、安抚教育等一系列防控工作。在当时严格的防控措施下，人员不准随意往来，而防控工作人员和志愿者每日所需的口罩、饮水、盒饭、防护服等物资必须及时供应。

有业主介绍，当时温先明主任不计“后果”，全部自掏腰包垫付所需资金（数据不详）。但因其开支程序不符合业委会的财务制度规定，结果这些资金至今未作报账处理，其中部分物资就列为其个人“捐献”。（附注：《小区议事规则》规定业委会超过3000元的支出须经业主大会授权后才能执行，业委会主任的开支审批权限在500元以内，且须全体业委一致同意。）

后来，疫情结束了，但有业委会成员意外发现，温先明的房产证上没有他本人的名字。于是认为温先明不具备“业主”身份，并以此为由投诉到社区和街道，要求免除他的业委会主任职务。

社区及时向温先明询问情况，他解释说房产证上登记自己妻子的名字很正常啊，同时也经过公证机构办理了公证文件，证明了夫妻关系存续和房产共有的真实性。他说，根据国务院《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人即为业主。根据《婚姻法》相关规定，夫妻关系存续期间共同购置的房产，虽然登记在夫妻一方名下，也属于共有财产。

然而，申辩无效，因为对方也是依据相关的法律法规，言之凿凿——看来，法律法规的名词用法不同或理解不同，都会出问题的。温先明不想给社区“添麻烦”，也不想成为内部矛盾的当事人。所以他也“拂袖而去”，在小区大门口的墙上留下了一纸未作任何解释的辞职书——时间是2023年3月20日。

严格说来，温先明的“不告而别”，行为多有不妥。他原本以为，自己的主动离任，可以给某些业委会成员让出位子。谁知，面对业委会的一大摊子乱麻似的工作，竟然无人愿意“接班”。非但如此，另外几位业委会成员也相继辞职，以至业委会全面“瘫痪”，只能交给社区居委会代管。

-庐山恋小区的“三大关系”-

其一、业主及业委会成员内部关系

一般说来，小区的普通业主之间，多是正常的邻里关系，“抬头不见低头见”是大家共认的社会生活经验。因此，业主之间发生矛盾冲突的情况比较少见。真正对小区居民群体有影响的恰恰是业主委员会成员之间，他们一旦产生“宫斗”，势必就会形成“政治影响”。

事实证明，庐山恋小区的业委会主任是一个“高危职务”，自业委会成立以来，先后“非正常”地发生了4位业委会主任的离任：徐兵建、伍东君、周游、温先明。有业主说，业委会这个“少数人的江湖”始终没有逃出“圈子”的丛林。

有一种现象存在很久了：一个“圈子里”的业主总是计划着要夺取业委会阵地，于是“发动群众”开展斗争，掀起阵阵风浪。或许他们可能会成功，但他们却永远不会成功，因为另一个圈子的业主也不甘示弱，他们照样可以拉起队伍、竖起大旗，以图“抢班夺权”或“轮流执政”。就这样你来我往，永无宁日，由此形成恶性循环——这是个死局。

其二、业主与物业服务企业的相互关系

法理上，业主通过业主委员会，以招标方式选聘物业服务企业。在这种合同关系中，业主们是被服务的甲方，物业服务企业是提供服务的乙方。

然而，在业主与物业服务企业之间，常常发生关系扭曲：业主可能会以个人的主观情绪衡量物业服务水平（标准），而物业服务人员也可能会以企业集体视角对待业主个人的诉求。

庐山恋小区的实际情况是，近三年来，由于业委会不能正常运转，导致小区与物业服务企业长期未签合同，处于“互相默认”的尴尬局面，可以说是“事实婚姻”也可以说是“非法同居”。

其三、业主与社区居委会的相互关系

少数业委会成员，因为性格比较生猛，不平则鸣且一鸣惊人，没有顾及“关系”问题。有人甚至认为，居委会在法理上属于“居民群众自治组织”，无权对小区业主权力范围内的有关事务“指手画脚”。

应该说，这种认识（观念）虽然“合法”但是比较幼稚。在我国的行政管理体制下，不仅有“领导一切”的原则，社区居委会也是由街道办事处授权委托而指导、协调各个居民小区的治理工作。况且，物业管理的法律法规也有相应的适用条款。

最近一年多来，庐山恋小区的业委会由社区居委会“代管”，而事实上，居委会工作人员编制很少，一个“网格员”就要对应20个左右的小区。在此情况下，小区一旦有事发生，居委会无法掌握实际情况，也不能及时亲临现场处置，更不能连续追踪工作目标，以至在有些方面让业主们感觉居委会“不作为”，至少不是主动作为。

例如，庐山恋小区的公共收益资金情况很久时间没有公示，也从来没有分配。同时，一些应收账款也处于“无人问津”的状态，因此有“烂账”的风险。但若要求居委会派人来解决这些问题，却是不太现实的。这又反过来加深了业主和居委会之间的不信任情绪。

再如，由于个别业主反复向上级投诉，街道和社区居委会感觉疲于应付，有时在工作上比较被动，反过来不敢安排业委会的重建或改选工作，这又在客观上延迟了小区业委会的重建（改选）。在互相不信任的情绪氛围中，一个简单的事情往往会被人为地复杂化，而在一种复杂的相互关系中，要办成一件事情总是很难的。

-庐山恋小区物业管理概述-

（因涉及企业商誉，此处省略1500个字）…

-庐山恋小区生态治理难点-

由市场化方式（购买房产）而聚集的群体，人们从四面八方走进一个居住小区共同生活，这样的小区有一个同类的社会生态问题就是，人与人之间没有相互约束的职业纽带（粘合剂），就好比“一盘散沙”，甚至形同“乌合之众”。其特点是：一言不合就掀桌子。

并且，业主们的公共权利若没有维护的渠道、路径、平台、机制，业主就会降为“弱势群体”。庐山恋小区由于业委会长时间缺位，业主权益的被忽视、被弱化是显而易见的。业主（居民）们对于自己的“弱势”状态早已积怨多时，心里充满焦虑和不安。人文环境缺乏信任、缺乏亲和力，某些情绪一点就燃。因此，不论由谁来主导业委会的工作，那仿佛就是一种悲壮的“逆行”。

归纳起来，主要面临三个方面的难点——

一是，我们的居民小区治理方面法律法规尚有一些不成熟、不完善之处，造成“各行其事”的局面长期存在，并且常常导致社区基层工作面临无所适从、左右为难的困境。

二是，业委会长时间处于“非正常状态”，使一些小区治理矛盾日积月累、积少成多，升高了解决问题的成本和难度。特别是人心处于涣散状态，决策难以形成共识，加剧了精神内耗。

三是，个别业主与街道及社区居委会之间长时间的互不信任，已经到了情绪化的冲突对立程度。并且，少数业主的权力意识极强、义务意识极弱，有时甚至在主观上要维护业主权利，但客观上损害了公共利益而不能自知。

-庐山恋小区社会生态治理展望-

理性地看，庐山恋小区由社区居委会“代管”，只能是一种过渡形态，越早回归业委会治理的常态、越有利于各方面问题的解决。

因此，小区的社会生态治理方向应该是——

第一，以业主为核心、以业委会为载体。目前，需要有关各方尊重全体业主的重大利益关切，排除各种困难，尽早组建业主委员会（或管理委员会），在街道及社区居委会协调指导下维护业主的公平参与权和知情权，引导公众情绪形成积极健康的氛围。

第二，保障和延展业主权益，合力打造小区治理的“庐山恋品牌”。由新一届业委会制定和实施庐山恋小区社会生态发展规划（计划），在为全体业主谋利益方面力求有所作为、有所成就，共同打造小区治理、建设的“庐山恋模式”和“庐山恋品牌”——这是一个阳谋：业委会有大事要做，就没太多心思搞内部摩擦了。

第三，积极引导群体情绪，从和解走向和谐。街道和居委会作为主导者，在化解历史积怨、提升小区居民生活的幸福感、安全感、归属感等方面，负有更大的责任，也拥有更多的行政资源。可以说，有和解才有和谐，没有和解就没有和谐，只能通过和解之路才能建成和谐的小区社会生态。

没有哪个明天不会到来，明天会更好。

-几点建议——

1、关于业主内部的和解：冰冻三尺，非一日之寒，不可能依靠一篇调查报告就能实现文中所说的“和解”，但能以此为“和解之旅”的第一步。当然，在成年人的世界里，要改变一个人几乎是不可能的。那么，比较可行的是，以此为契机和由头，分批分步地促成部分业主开展见面交流，通过“打开天窗说亮话”，消解历史、握手现实、书写未来。走出自己生活中的“信息茧房”，改变一下和其他圈子“老死不相往来”的人际关系，也许世界会是另一个模样。

2、关于新一届业委会：有人的地方就有江湖，也必然会有“圈子”。消灭（取缔）圈子是不可能的，但理性对待圈子却有很多的可能性。例如，可以承认及尊重人际关系中的圈子现象，一个圈子若是有意愿参与业委会，那么可以让各个圈子推举一二个自己中意的候选人参与业委会筹备前期的非正式协商，以此方式事先消除一些猜忌，使业委会筹备工作比较顺利地完成目标。若是业委会吸纳了各个圈子中的“代表人物”，形成一个“五湖四海”的大圈子局面，那就可以避免许多矛盾冲突，使业委会正常运转——这个推理逻辑上成立，值得一试。

3、关于业委会的筹备：业委会“瘫痪”后不久，街道及社区居委会就着手指导新一届业委会的筹建工作。然而不幸的是，业主们对于筹建方式各有主张、互不相让。其中有几个“前业委会成员”特别活跃，成了“焦点人物”。由于部分业主与街道、社区的意见分歧较大，新一届业委会的筹备工作多次启动，又多次流产。对此，有业主建议，在正式的业委会筹备工作开展之前，可以安排一个“筹备前期”的缓冲阶段——以前担任过业委会成员的业主均不参加“筹备前期”工作，以此避免一些“历史争议”对筹备工作的干扰。然后，有意愿参加新一届业委会的“前业委会成员”，应该提交书面的自我评价报告（工作总结），接受其他业主的考评，以公众评价的分值来确定“前业委会成员”是否具备参加筹备工作的“民意资格”。

4、关于业委会主任：新一任的业委会主任，应该是一位“全职主任”——可以全部时间、全副身心投入业委会的工作。当然，主任还应该符合其他方面的任职条件，但是哪怕你的才干不那么显著、不那么高大上，只要你的性格足够包容、格局足够开阔，也是可以胜任的。因为，业委会可以实行“轮值主任”的工作机制：每个业委会成员轮流担任一定周期（月度或季度）的“轮值主任”，那么各人的能力专长都可能互相补充金股配资网，工作热情都有发挥的机会，反过来说，各人的性格弱点或许还可以互相补救。重要的是，可以形成互相制约、互相监督，同时又互相鼓励、互相成就的团队文化。如此，业主们就能够安心了。

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